Contrato privado (a realizar antes de la entrega de llaves)

Contrato Privado (a realizar antes de la entrega de llaves )Se utiliza habitualmente en la venta a plazos, en las que no se otorga la escritura pública hasta que no se haya satisfecho el precio en su totalidad.

Tiene plena validez frente a la otra parte contratante, y en él deben hacerse figurar cuantos datos sirvan para garantizar lo mejor posible los derechos y obligaciones de cada parte.

Aspectos que deben figurar en el contrato de compra de una vivienda:

- Identificación del vendedor.

- Identificación del comprador.

- Reconocimiento de la capacidad legal de ambos para actuar.

- Precio total (incluyendo IVA o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, según corresponda).

- Descripción de la vivienda, sus límites (anejos), cuota de participación en el total, estado de cargas, etc.

- Señal que se entrega como confirmación del compromiso de venta. Dejando bien claro en el contrato que:
Si el comprador desiste de la compra, perderá esa cantidad.
Si el vendedor es quien desiste, tendrá que devolver el doble.

- También debe quedar perfectamente recogido cuales son las garantías del dinero entregado a cuenta. Si es una vivienda nueva de protección oficial, debes exigir una copia de póliza con una compañía de seguros o entidad bancaria, en donde se refleje tu derecho a recuperar las cantidades ya abonadas en el caso de insolvencia del promotor.

- Debes saber que las entregas a cuenta que hagas para la compra de viviendas nuevas deben quedar respaldadas por factura, en donde se refleje la cantidad adelantada y el IVA.

- Forma de pago. Si hay aplazamiento, indicación del tipo de interés aplicable, cantidades a abonar por principal e intereses y fecha de vencimiento de cada uno de ellos, así como los medios de pago a emplear. Si compras sobre plazo o construcción, debe huirse de las cláusulas de revisión o actualización de los precios iniciales convenidos.

- Aceptación por el comprador de la forma de pago y reparto de los gastos.

- Penalización por incumplimiento de la cantidad ofrecida.

- Aspecto financiero (en caso de adquisición de vivienda nueva):

* Precio total de venta al contado.
* Interés que se cobra por aplazamiento de pago.
* Precio total con interés.
* Cantidad mensual a pagar.

- Gastos de la compra - venta: en el contrato debe quedar especificado quien se hará cargo de estos gastos. Según la ley, unos gastos le corresponden al comprador y otros al vendedor (ver apartado 2.5.), se trata de los siguientes: IVA, impuesto de transmisiones patrimoniales, impuesto sobre actos jurídicos documentados, gastos de notaría y registro, plus valía.

- Es conveniente también que solicites el último recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Si no está liquidado deberás hacerlo tú. En él se puede ver el valor catastral de la vivienda. Lo normal es que sea menor que el precio de venta.

- En viviendas usadas, debes solicitar al administrador de la comunidad de propietarios certificación sobre las cantidades adeudadas a la comunidad de vecinos por gastos comunes, ya que el inmueble, por así establecerlo la Ley de Propiedad Horizontal, está afecto, con independencia de quien sea su propietario, al pago de la parte vencida de la anualidad corriente y anualidad anterior de dichos gastos generales.

- Aceptación por el comprador de las reglas estatutarias que regulan el acceso a la propiedad.

Más información:

http://www.civilia.es/vivienda/indice.html  (web de la Oficina de Vivienda)

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